전입신고와 확정일자는 보증금 보호에 중요하지만, 각각의 효력은 다릅니다. 언제 요건을 갖추느냐에 따라 후순위 권리자와의 우선순위가 달라질 수 있어 시점을 확인해야 합니다.
대항력은 입주와 주민등록을 마친 다음 날부터
임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 생깁니다. 따라서 계약서를 썼거나 전입신고만 했다고 바로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 이사한 뒤에는 주민등록이 실제로 처리됐는지 확인하고, 전입신고가 늦어지지 않도록 하는 것이 좋습니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
경매 등으로 주택이 매각될 때 보증금을 후순위 권리자보다 먼저 배당받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자가 필요합니다. 확정일자만 받아 두고 입주나 주민등록을 하지 않았다면 우선변제권을 갖췄다고 보기 어렵습니다. 반대로 입주와 전입신고를 마쳤더라도 확정일자가 없으면 우선변제에서 불리할 수 있습니다. 등기부등본에서 근저당권 등 선순위 권리가 있는지도 확인하세요.
자주 묻는 질문
전입신고 전에 확정일자부터 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 입주와 주민등록 요건까지 갖춘 뒤 보호 여부와 순위를 살펴야 합니다.
이사와 전입신고를 같은 날 하면 그날 설정된 근저당권보다 앞서나요?
대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 생기므로, 같은 날 등기된 근저당권이 앞설 가능성이 있습니다. 입주 전후 등기부를 확인하고 변동 여부를 살피는 것이 안전합니다.